(物业收费问题历来是业主与物业纠纷的焦点。图为福州物业专项维修基金服务大厅。王旺旺 摄)

　　物业纠纷多

　　截至7月20日，今年福州市便民呼叫中心已接到业主对物业的投诉2916件，平均每天14.5件。
　　据介绍，对此，业主、物业和开发商都有一定责任。首先，业主拖欠物业费现象严重。福州物业服务企业或多或少都遇到业主拖欠物业管理费和水电费问题。据相关部门统计，福州市物业费平均收缴率只有70%左右，近半数物业企业因此而陷入困境，只能降低物业服务标准，或无奈撤离小区。
　　其次，小区物业服务不到位，小区设施不完善，出现问题物业和开发商相互推诿等是业主反映最多的问题；而收费不统一的问题，乱收费现象严重也是业主们投诉的另一个重点。据了解，各种名目繁多物业收费项目，有些是明文规定可以收取的，有些却是物业方面自行设立的，业主弄不清哪些该交，哪些不该交。特别是目前新开的高档住宅小区，物业收费标准很高，而收费标准往往是开发商和物管公司“联合敲定”，业主只能被动接受。
　　此外，开发商和物业之间存在利益关联。为了“肥水不流外人田”，不少开发商纷纷成立物管企业，接管自己开发的楼盘。这种开发商与物业的“父子”关系，使得在物业承接过程中，物管很难有效监督、制约开发商。

　　新规直指收费问题

　　据了解。物业费历来是业主与物业纠纷的焦点，根本原因在于物业收费标准，即成本构成、定价方式、收取方法不明确，使得业主和物业在物业费问题上分歧很大。《办法》明确了物业服务成本按照国家发改委、原建设部《关于印发〈物业服务定价成本监审办法（试行）〉的通知》规定，由人员费用、物业共用部位和共用设施设备日常运行维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、物业共用部位和共用设施设备及公众责任保险费用、办公费用、固定资产折旧费以及经业主大会同意的其它费用组成。物业服务收费按房屋所有权证登记的房屋建筑面积收取，与住宅配套的附属间算在内。物业服务收费区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。
　　对物业已交付买受人，但物业管理区域内相关配套设备设施尚未完备或未交付使用的，《办法》规定，物业服务收费标准应适当下浮。物业服务费变动合同履行期间，物业服务成本因政策性因素或服务项目和内容发生较大变动时，如要调整收费标准，物业服务企业应在物业管理区域内的醒目位置就物业服务成本变动情况进行公示，并经“双过半”业主同意，即占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，由物业服务企业与业主在公布的指导价范围内协商重新约定具体收费标准。
　　同时，《办法》也明确要求业主应按合同足额交纳物业费，业委会应督促业主限期交纳，逾期不交的，物业方面可依法追缴。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任。物业发生产权转移时，原业主或者物业使用人应当结清物业服务费用，物业服务费用结算至产权转移之日的当月止。
　　此外，《办法》还规定了物业服务企业不得向业主收取供水、供电、供气、通讯、有线电视手续费等额外费用，共用部位经营所得应主要用于补充住宅维修资金等。

　　并不完美

　　在采访中，不少专家对于此次出台的《办法》定，给予了充分的肯定，认为《办法》较为系统、全面地制定了统一的物业管理规范，有助于从收费问题入手更好地解决目前普遍存在的业主与物业方面的纠纷。
　　对此，福州房地产专家王阿忠表示认同。王阿忠认为，新发布的管理办法在物业纠纷的各方面都有参考依据。但他同时表示，《办法》规定较为笼统，应用于纠纷案例时还是缺乏相应的解决方案，接下来，有关部门应该针对实际遇到的具体问题，出台相关执行细则，或进一步完善相关法律法规，使得解决纠纷有章可循，真正能起到维护业主的权益、提高服务质量的作用，让物业收费制度更加合理化。另一方面，业主同物业发生纠纷的时候，要加强维权意识，不能通过拒交管理费的形式来抵制物业，应该利用法律手段来维护自己的权益。
　　福建世好律师事务所的郑少芬则表示，《办法》的出台具有积极的意义，但对于监督物业收费透明化等方面还存在不足，应该增加相关条款，同时对由业主委员会通过招标的形式来选择物业管理公司等措施进行补充，以更好地保护业主的权益，有效推进物业服务市场化。在采访中，也有业内人士表示，《办法》还应加强对物业管理企业正当权益的保护。