(图为泉州市地税局外税分局的税务干部深入房地产开发企业了解楼盘销售等情况。)

　　掌握源头，化被动为主动
　　在本轮房地产调控中，土地增值税征管先于住房保有环节税收登场，成为调控的利器。不过，以增值额为计税依据的土地增值税，面对从来不曾透明过的房价和开发成本，地税机关在管征上显然处于信息弱势的窘境。
　　统计数据时常“掐架”是房地产市场混乱的一大表现，往大的说，去年全国房价是大涨还是微升，至今仍在争论；往小的说，一个楼盘的成本利润究竟几何，购房者也是一无所知，而房价变化和开发成本等直接影响土地增值税的预征与清算。“比如市区一栋2000年开售的项目，当时的开发企业已经撤并，一些账目找不到原始数据，如何确定增值额就成了一个大问题。” 泉州市地税局外税分局管理科的一位负责人介绍说。
　　价值确认难、税收清算难、税款入库难——面对土地增值税征管方面存在的这些问题，泉州市地税局外税分局的领导班子意识到，其关键在于房地产信息管理的滞后以及财产登记制度不够完善。
　　在房地产开发的过程中，房地产企业大都是跨年度、跨地域滚动开发，流动性比较大，一些开发项目账目不清，达到土地增值税清算条件的，由于受检查期及检查时限限制，地税部门不能对其进行有效的土地增值税检查，显得有些被动，容易造成增值额检查不实的问题。
　　问题抓准了，解决思路也清晰起来，那就是强化税源管理，化被动为主动，泉州市地税局外税分局着手全面及时掌握房地产开发企业的动态，建立开发项目的征收电子台账，从源头上防止企业少申报土地增值税收入现象的发生。
　　房地产业内有个“小秘密”，不要相信售楼人员说的房子卖多好，也不要相信自己看到的“排队买房”，真正可信的是售楼处供开发商内部查阅的销控记录，而征收电子台账就是税务部门可信赖的“销控记录”。为了掌握税源动态，泉州市地税局外税分局自年初以来组织精干力量，对辖区内50多家房地产开发企业已建、在建、待建项目进行了一次全面摸底。每个项目的房屋种类构成以及预售、销售情况，都一一录入该项目的征收电子台账，做到“管理不脱节、服务不滞后、征收不疏漏”。
　　如此，房地产企业每售出一套房子，税务部门就在台账内核对销号，同时在企业申请开具不动产发票时，税务部门通过核对房地产销售情况及收入规模，掌握各区域、地段售房价格和市场行情变化情况，从而保证了土地增值税的足额入库。

(图为泉州市地税局外税分局的税务干部向房地产企业宣传土地增值税相关政策，并辅导企业进行土地增值税清算 。)

　　兼顾民生，预征不偏不倚
　　如果说加强土地增值税征管的初衷是规范房地产市场，那么最能体现政策调控目的的举措，便是土地增值税预征率的调整与房价上涨情况相挂钩。
　　“比如普通住房和别墅的土地增值额存在很大差距，那么在预征率的调整上就要作出相应的区分。” 泉州市地税局外税分局征管科相关负责人介绍道，在一个开发项目中，往往包含多种房屋种类，比如消费者购买的普通住房，店面商铺所属的非住宅等等，其销售均价不同，增值幅度大小不一，因此，在土地增值税预征和清算中所对应的税率也有所不同，具体分为普通住宅、非普通住宅、非住宅以及别墅，这些项目信息在征收电子台账里都有体现。
　　为了使预征率更加接近实际税负水平，该局对辖区内的开发项目按普通住房、非普通住房、非住宅、别墅等类别合理确定预征率，从2%－5%不等；同时对个别增值空间较大的房地产项目在原定预征率的基础上加征1%－2%。
　　“市区有一个高档楼盘的预征率就高达5%。”上述征管科相关负责人告诉记者，该楼盘开发商认为自己建的都是普通住宅，事实上这个项目的单套面积都在250平方米以上，户型设计多以复式为主，因此该局最后将其认定为升值幅度大的联排别墅，提高1%的预征率。
　　税率的“加法”重在平抑楼市泡沫，而对经济适用房以及安置房这些民生工程，泉州市地税局外税分局继续保持较低预征率的“减法”，则兼顾了民生。
　　“许多保障房从土地开发到建成销售，其利润都受到控制，有些项目甚至处于亏损，因此对于这些关系民生的保障房，土地增值税管征的力度适当宽松，有利于各方资金进入保障房建设。”上述征管科相关负责人介绍说，有一个保障房项目，地价3300元/平方米左右，而售价是3000元/平方米，最后由政府购买再低价租给低收入者，这个项目就没有预征土地增值税。
　　切中节点，清算有理有据
　　在税源管理上掌握了主动权，并不意味着土地增值税征管就此水到渠成，在其后的清算过程中，税务部门还远未到可以“高枕无忧”的程度。
　　事实上，许多达到土地增值税清算条件的开发商以账务混乱等为由不清算，而房地产开发具有的经营周期长、经营方式灵活、成本项目繁杂和土地增值税计算过程复杂等特点，对税务部门的征管提出了很高的要求，一线税收征管工作任务相当繁重。
　　泉州市地税局外税分局征管科上述负责人告诉记者，一些外来的房地产开发企业容易出现这种问题。“一些外地公司在泉州的子公司结算时，有的只提供最终利润等简单数据，而有关销售等详细账目经过多次汇总至外地母公司，无迹可寻，因此不配合进行土地增值税清算。”
　　为此，泉州市地税局外税分局于今年初抽调业务骨干组成了2个清算小组，由局领导带队，深入调查了解企业经营和纳税情况，仔细审核销售收入、施工成本、开发费用和扣除项目等信息，确保清算质量。截至6月底，该分局已完成清算项目19个，共补征土地增值税税款2236.16万元。
　　在清算过程中，根据房地产开发周期较长、土地增值税计算过程复杂等特点，该局制定了详细的工作计划，提出清算进度的具体指标，及时更新土地增值税基础数据库，实时掌握项目开发情况及符合清算条件的情况，把握好每一个房地产项目的土地增值税的时间节点。
　　有些项目是十多年前就开发的，当时并未进行预征，泉州市地税局外税分局经过摸底制定了具体的清算时间表，对其中符合清算条件的项目及时进行清算；而那些账目不清，难以查实的房地产项目，则严格依照税收法律法规规定的条件，采取核定征收方式进行土地增值税清算。
　　“按照国家税务总局的要求，我们在清算中做到了以查账征收为主要方式，尽量避免一核了之、求快图省的做法。” 泉州市地税局外税分局上述负责人介绍说，为确保清算工作公平公正，该局按季由监察、税征等部门对各管理科土地增值税征管情况进行检查，对预征、结（清）算工作不到位的，日常检查和执法检查过程中发现问题或稽查查补金额与日常管征数据出入较大的，严格执行执法过错责任追究。

　　（本版图片均由刘晓婷提供）