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    【专家一周谈】房地产税开征 时机成熟了吗?

    2016-7-14 11:23| 发布者: sefh_lihao| 查看数: 28229| 评论数: 0|期数: 608|原作者: 杨志勇

    摘要:   近日,房地产税话题和这个酷热的夏日一样升温。从财政体制的框架构建来看 ,中国需要房地产税。有很多很多的人希望房地产税可以作为地方税的主要来源。可是,从现实情况来看,这未免太骨感了。   房地产税在土 ...

      近日,房地产税话题和这个酷热的夏日一样升温。从财政体制的框架构建来看 ,中国需要房地产税。有很多很多的人希望房地产税可以作为地方税的主要来源。可是,从现实情况来看,这未免太骨感了。

      房地产税在土地公有制的中国,如果一定要赋予它存在的合理性,那就只有一个——房地产税是人民享受地方公共服务的成本,即房地产税旨在为地方政府提供公共服务而融资。担负这种功能的房地产税需要收得足够多,否则就无济于事。

     

      当下是否具备房地产税普遍开征的条件?

     

      房地产税收入的充分性需要建立在其对所有住房普遍公平征收的基础之上,否则蜻蜓点水式的课税是解决不了问题的。那么,房地产税普遍开征是否具有可行性?标准意义上的房地产税以评估价为基础对所有住房征收。倘若依此设计税制方案,我们就会发现社会接受度不会太高。

      早年有机会享受福利分房的机关事业单位人员以及国企人员,都是以极低的价格得到住房的。这个价格的低,不仅仅是与当下相比而言的,而且就当年而言,价格也低于市场。一套现在价格可能上千万元的住房,当年业主也许只花了数万元。要以评估价作为基础,那么业主就可能支付不起房地产税,因为业主的收入通常没有随着房价的上升而增加或增加的幅度远小于房价。这样,一个在十几年前花了几万元就拿到现在价值千万元住房的人,是无法用几乎长期维持稳定的数千元工资来支付房地产税的,即使房地产税的税率很低,也会心有余而力不足。简单地算下,评估价1000万元的住房,打个五折后,按照1%的税率计算应纳税额,一年也要支付5万元的房地产税。那么,这位业主可能将不堪重负。

      除了福利分房之外,还有相当一部分人十多年前以较低价格购买了商品房,而后他们的收入几乎没有增加多少,那么他们即使想交房地产税,同样也属于心有余而力不足一族。十多年前1平方米5000元的住房,现在可能涨到10万元/平方米,100平方米就是1000万元,按上述方法计算房地产税,业主同样要支付一年5万元的房地产税。倘若真得全额支付房地产税,那么这位业主可能日子就不好过了。如果是这样的房地产税,那么公众的接受度有多高是可想而知的。

      人民群众向往的美好生活,包括良好的居住条件。如果课征房地产税的结果可能让相当部分的有产者从此处境大为恶化,那么这样的税至少不应该在当下就启动。现实中,得到福利房的人不少,房价大幅度上涨前购房的也不少。如果要对他们按照特殊的优惠方法课税,那么新的不公平又会出现。

      仅仅相当部分业主的房地产税的支付能力这一点来看,普遍开征的房地产税就没有生存的空间!

      近一年来,房地产市场又筑起了堰塞湖,特别是一线城市和二线城市房价高企。如果收入与房价之比长期背离,房价泡沫终有破灭之日。最平稳的办法就是让房价从此稳定或涨幅远远低于其他商品价格,也远远低于收入增幅,这样,一段时期过后,收入和房价的比例就会保持合理。但是,一线城市此轮凶猛的房价上涨,增加了房地产市场的调控难度,也让房地产市场危机风险全面上升。在这样的背景下,有人希望能用房地产税来调节房地产市场。建议者的良好初衷不容置疑,但是,如果在这样的环境下引进房地产税,那么后果很可能是不堪设想的。

      如果购房者还是很多,那么新增的税只会转嫁出去。房地产税税率不太可能高于3%。假设以最高的3%计算,如果房价一年能涨10%,那么业主持有房地产税的成本就可以完全被涨价所抵消。10%的涨价足以弥补业主持有住房的按揭费用和房地产税成本。这样的房地产税是不太可能促进房价下跌的。

     

      房地产税征管面临挑战

     

      房地产税的合理负担问题势必再一次引发讨论。逐步提高直接税收入占比,是改革的既定目标。但是,目标的实现同样需要遵循税收规律,税制结构变化是一缓慢过程。无论税制结构如何变化,都改不了税收筹集财政收入的本性。间接税的好处之一就是税源稳定,可以保持税收收入的稳定性。直接税收入波动性大,在经济下行压力大时更不可靠。经济下行时,个人收入增长缓慢甚至出现负增长,企业收入也不例外。税制结构选择在这样的时刻转换,肯定不是良机。

      在经济社会的转型期,国家治理的挑战本来就比制度稳定器要大得多。直接税征管挑战极大,直接税征管意味着税务局将更直接地和个人和家庭打交道,税负的痛感将变得更加明显,纳税人对政府所提供的公共服务将有更直接的要求。直接税的税负痛感强于间接税,意味着直接税的方案设计更加重要。

      直接税征收方案应能让社会广泛接受,除了纳税人支付能力需要充分考虑之外,税负的公平分布、税收征管的公平等等都不能忽略,方案的设计需要专业智慧。以同为直接税的个人所得税为例,其是对有现金流的收入征税,征管远比房地产税方便。但是,就是综合与分类相结合的方案设计,也不容易。有一种方案是将工资薪金所得、劳务报酬所得和稿酬所得放在一起,形成小综合,按照统一的方法进行课税。这种方案将劳动所得合并征税,似无大错。但是,如果考虑到现行税制下,工资薪金所得是实行的是3%45%的七级超额累进税率,劳务报酬所得实质上实行的是20%30%40%的三级超额累进税率,稿酬所得实行的是14%的比例税率,那么要统筹三者税负并和现行税制衔接好并不容易做到。特别是稿酬所得,有那么多作家是十年磨一剑才有一部巨著的,要适用超额累进税率,显然不公平。这样的方案社会不一定会接受。其他方案同样存在类似问题。几家欢乐几家愁,统一的方案要适用所有个人和家庭,绝非易事。

      房地产税的方案设计就更难了,民众特别是购买商品房自住者已经缴纳了大量土地出让金及税费。现行税制结构中,仅仅与房地产税直接关联的房产税、土地增值税、城镇土地使用税、契税和耕地占用税就占税收收入的10%以上,不低于美国的财产税收入占全国税收收入之比。事实上,营业税(增值税)、企业所得税收入中也有相当部分来自房地产。房地产所贡献的政府收入已经不低,在这样的条件下,还要征收房地产税,那么税负分布的合理性就必须进一步论证。房地产税征管中会遇到现金流缺乏的问题,前述的有总价较高的住房但没有收入或只有很少的收入的情形就是其中之一。房地产税是为地方公共服务而缴纳,地方政府提供的公共服务将直接由纳税人进行评价,地方治理现代化能否经受挑战,也不能不加以考虑。

      关系国计民生的房地产税制建设大业,容不得一点闪失。在未来正确的事,至少在当前,还需要保持必要的谨慎,房地产税制的选择就是其中之一。那些在局部地区进一步试点房地产税的建议也可以束之高阁。试点只是为没把握的事而为,房地产税开征的效果实际上已经很清楚,没必要为试点而试点。


    (作者系中国社会科学院财经战略研究院研究员)


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