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    房企“进军”存量房市场

    2017-9-4 20:21| 发布者: sefh_lihao| 查看数: 14999| 评论数: 0|期数: 665|原作者: 本报记者 庄小鹏

    摘要: 始于去年四季度的新一轮楼市调控持续深化,房地产市场分化的态势进一步加剧。进入2017年,大型房企并购中小型房企的事件频繁上演。不同于之前房企并购的重点是为了增加土地储备,如今伴随着一线及热点二线城市的住宅 ...

    始于去年四季度的新一轮楼市调控持续深化,房地产市场分化的态势进一步加剧。进入2017年,大型房企并购中小型房企的事件频繁上演。不同于之前房企并购的重点是为了增加土地储备,如今伴随着一线及热点二线城市的住宅市场进入存量房时代,房企并购的目标也扩大至存量房项目。

     

    泰禾收购存量房项目

     

    泰禾集团曾是闽系房企高负债扩张的代表。2013年营收不到70亿元的泰禾动用了超过200亿元在上海、北京等一线城市高调拿地,之后两年泰禾继续“大胆”的拿地作风。2015年泰禾集团以27.4亿元竞得深圳宝安区尖岗山片区一幅地块,楼面价7.99万元/平方米,刷新当时全国楼面价纪录,泰禾也因此一度被誉为“地王收割机”。然而,从2016年起,泰禾再也没有传出创造“地王”纪录的消息。

    “地王收割机”不再冲动拿地,又将通过怎样的方式持续全国扩张的战略?答案是合作和并购。2016年,泰禾集团有70%左右的土地储备来自合作或并购。2017年,泰禾又在存量房的收购、改造、开发领域动作频繁。 

    今年822日,泰禾集团发布公告称,以8.14亿元的价格收购天津盛捷友谊服务公寓项目。资料显示,天津盛捷友谊服务公寓项目由盛捷友谊开发建设,于200812月建成。位于天津市河西区友谊路35号的君谊大厦,包括297套房产的所有权、15个地下车位的使用权及设于商业部分4楼屋顶的游泳池等资产。

    据了解,收购天津盛捷友谊服务公寓项目,是泰禾第三次收购存量房项目。借此,泰禾实现了首入天津市场的战略布局。在此之前,泰禾还曾分别以11.83亿元和10.11亿元收购了北京辉盛庭公寓和济南东都项目。

     

    房企多元化发展的新出口

     

    有不愿具名的开发商人士表示,如今“土地市场早已不再理智”,不止中小房企甚至大型房企通过公开市场拿地都变得越来越难。这导致泰禾这样的房企开始寻求土地以外的投资机会,瞄上存量房市场。

    事实上,存量房包括大众熟知的二手房,也包含所有个人或企业自持的、自建并取得所有权证书的房屋。当前国内一线及热点二线城市住宅市场步入二手房成交量超过新房成交量的存量房时代,加上国家政策层面鼓励租房市场发展,“租售并举”因此成为诸多房地产企业多元化转型过程中的新出口。

    而房企进军存量房市场的途径并不单一。除如泰禾这般直接收购房企持有的旧资产形式,还有房企选择了入股二手房中介机构。今年4月,万科就与国内著名二手房中介机构——链家集团签订增资协议,以30亿元的价格获得链家集团股权,大约占股6.66%。更早之前,融创也曾投入26亿元入股链家。

     

    购买存量房项目背后的生意经

     

    泰禾这般直接收购旧资产进军存量房市场的形式,现阶段其实颇受业界认可。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,房企直接收购存量房项目,等于抓住了一些商业机会。

    记者采访了解到,如今房企乐于直接收购建成有一定年份的、没有债务问题的存量房项目。这类项目的原始土地成本比较低,原持有房企多少存在现金流状况不佳的情况,所以拿下这类项目的代价与目前地价或者房源市场均价相比,都具备一定优势。

    对于志在拓展战略版图的大型房企而言,能够并购没有债务纠纷的旧资产项目相比招拍挂拿地后开发,实现战略布局的方式更直接,资金回收周期也更短。有业内人士表示,直接收购没有债务问题的存量房项目,后续可以出租也可以出售,现房运营得当,两到三年内就可以把之前投入的资金收回。但如果是通过招拍挂拿地,按目前一、二线城市的土地市场行情需要投入的资金甚至要几十亿元,到销售阶段最快也需要一年时间,且如今一、二线城市放眼都是高价地,楼盘只能被打造成高价豪宅项目,销售周期自然也会更长。


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