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    房企支付手续费方式委托代销 预计毛利额要咋算?

    2017-9-10 19:30| 发布者: sefh_lihao| 查看数: 105| 评论数: 0|期数: 666|原作者: 许海波

    摘要: 一、基本案例 甲公司是一家房地产开发企业。2014年1月,开发位于某市市区的住宅项目,当地的预计毛利率为10%。2015年1月,该项目取得《房屋销售预售许可证》。当月,甲公司与乙房地产销售代理公司签订《房地产销售 ...

    一、基本案例

     

    甲公司是一家房地产开发企业。20141月,开发位于某市市区的住宅项目,当地的预计毛利率为10%。20151月,该项目取得《房屋销售预售许可证》。当月,甲公司与乙房地产销售代理公司签订《房地产销售代理服务协议》,将该项目委托乙公司进行销售。

    《房地产销售代理服务协议》约定了委托销售服务费的结算原则:甲公司根据乙公司实际实现的售出物业备案合同累计总金额为基数,以委托销售费率(1%)为系数计算服务费,按期向乙公司支付。同时还约定了具体的结算条款:乙公司在受托销售过程中,主导客户与甲公司签订房地产销售备案合同,并督导客户按合同约定金额支付全部购房款(一次性付款、银行贷款)至甲公司指定账户,经甲公司核对无误后方可据实结算委托销售服务费;客户虽与甲公司签订了备案合同,但未按合同约定付清购房款,无论已支付多少,甲公司均视为乙公司未实现销售,不予结算服务费。

    实际操作中,乙公司在代销房产时,由甲公司直接与购房人签订《房屋销售合同》,并开具税务发票,收取房款时,甲公司财务人员在场,并要求购房人直接把房款打入甲公司账户。

    2015年,甲公司“预收账款”科目反映收到已付全款的购房款1亿元;“其他应付款”科目反映收到分期付款及部分银行按揭的购房款5000万元,待客户付清房款后,再将该客户的房款从“其他应付款”科目转入“预收账款”科目。2015年,收到乙公司提供的房屋销售清单,显示已销售(已付全款)的金额为1亿元,甲公司向乙公司结算销售服务费用100万元,计入了“销售费用”科目。甲公司在办理2015年度企业所得税纳税申报时,按收取全款的1亿元预售收入计算了预计毛利额。该项目至今还未完工。

    201611月,当地税务机关对甲公司2015年度的纳税情况进行了纳税评估。

     

    二、争议焦点

     

    纳税评估人员认为:根据《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》(国税发〔200931号)中“企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入,应确认为销售收入的实现。企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额,计入当期应纳税所得额;开发产品完工后,企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额,同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额,计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额”的规定,甲公司应按已签订《房地产预售合同》的1.5亿元计算预计毛利额。

      甲公司则认为:应按照代销清单上的金额1亿元计算预计毛利额,其依据是国税发〔200931号文件第六条规定:“采取支付手续费方式委托销售开发产品的,应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。”

     

    三、政策分析

     

    (一)税法规定

    《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》(国税发〔200931号)规定:企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入,应确认为销售收入的实现。具体按以下规定确认:

    1.采取一次性全额收款方式销售开发产品的,应于实际收讫价款或取得索取价款凭据(权利)之日,确认收入的实现。

    2.采取分期收款方式销售开发产品的,应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的,在实际付款日确认收入的实现。

    3.采取银行按揭方式销售开发产品的,应按销售合同或协议约定的价款确定收入额,其首付款应于实际收到日确认收入的实现,余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。

    4.采取支付手续费方式委托销售开发产品的,应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。

    (二)从房地产企业销售收入确认的原则方面分析

    根据国税发〔200931号文件的规定,企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入,应确认为销售收入的实现。如果开发项目已经完工,直接确认为最终的销售收入;如果开发项目没有完工,则要按预计计税毛利率计算预计毛利额。

    本例中,甲公司开发的项目尚未完工,其与购房人已签订了《房地产预售合同》,并收取了房款,开具了发票,收取的款项理应全部作为销售收入计算相应的预计毛利额。

    (三)从受托方已销开发产品清单出具方面分析

    国税发〔200931号文件虽然规定了“房地产企业采取支付手续费方式委托销售开发产品的,应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现”,但同时还规定:采取一次性全额收款方式销售开发产品的,应于实际收讫价款或取得索取价款凭据(权利)之日,确认收入的实现;采取分期收款方式销售开发产品的,应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现;采取银行按揭方式销售开发产品的,应按销售合同或协议约定的价款确定收入额,其首付款应于实际收到日确认收入的实现,余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。

    本例中,无论是收取全款,还是分期收款或者银行按揭,甲公司与购房人均签订了在网上备案的《房地产预售合同》,实现了房屋销售,税务上应按销售取得的金额出具已销开发产品清单,而不是仅出具收取全款的开发产品销售清单。因此,甲公司应按取得的全部销售款项确认收入并计算预计毛利额。本例的特殊之处在于《房地产销售代理服务协议》约定的服务费结算条件:“客户虽与甲公司签订了备案合同,但未按合同约定付清购房款,无论已支付多少,甲公司均视为乙公司未实现销售,不予结算服务费”,协议将未收取全款的销售不作为“实现销售”,不结算服务费,但实质上,上述行为实质上已构成了销售,应作为销售收入进行税务处理。当企业签订的合同约定与税法的规定产生冲突时,企业应按税法的规定进行税务处理。

    (四)从公平税负方面分析

    从经济业务的实质来看,无论是房地产企业直接销售,还是委托代销,如果达到税法规定的销售收入确认的条件,都应确认销售收入。本例中,如果是房地产企业直接销售自己开发的房产,其在正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》时,就应确认相应销售收入的实现。对于委托代销而言,也应如此确认,而不是生硬地参照企业约定的特殊委托销售结算条款。据了解,不少房地产企业在采取支付手续费方式委托销售开发产品时并不如此操作,有的公司确认销售服务费的时点是:房地产公司只要在正式销售合同签订并获得首期房款后,销售代理公司对该销售合同中指定房地产的代销即告完成。

     

    四、处理结论

     

    房地产企业采取支付手续费方式委托销售开发产品的,不论其与销售代理公司如何约定服务费用的结算方式,通常应按照税法确认收入的原则进行把握,而不能狭隘地理解“应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现”的规定,对于已符合销售确认条件、但销售代理公司未出具销售清单的,房地产企业也应一并确认为收入计算预计毛利额,否则将会产生税务风险。

     

    五、注意事项

     

    对于房地产企业采取支付手续费方式委托销售开发产品的,税法还对手续费的支付比例进行了限定。

    (一)委托境外机构销售开发产品

    《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》(国税发〔200931号)规定,企业委托境外机构销售开发产品的,其支付境外机构的销售费用(含佣金或手续费)不超过委托销售收入10%的部分,准予据实扣除。

    (二)委托境内机构销售开发产品

    《财政部 国家税务总局关于企业手续费及佣金支出税前扣除政策的通知》(财税〔200929号)规定,企业发生与生产经营有关的手续费及佣金支出,不超过以下规定计算限额以内的部分,准予扣除;超过部分,不得扣除。

    1.保险企业:财产保险企业按当年全部保费收入扣除退保金等后余额的15%(含本数)计算限额;人身保险企业按当年全部保费收入扣除退保金等后余额的10%计算限额。

    2.其他企业:按与具有合法经营资格中介服务机构或个人(不含交易双方及其雇员、代理人和代表人等)所签订服务协议或合同确认的收入金额的5%计算限额。


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