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    “加息”寒风会吹落房价吗?

    2017-11-7 20:13| 发布者: sefh_lihao| 查看数: 2143| 评论数: 0|期数: 637|原作者: 邹昶昊

    摘要: 鸡年伊始,央行“变相加息”重击楼市,房贷利率可能上调的消息刺痛着购房者的心,却也带来了泡沫挤出、房价下降的希望。在加息周期开启、严厉调控延续的预期下,1月全国土地市场大幅降温,出让收入超百亿元的城 ... ...

    (图为福州城区。王旺旺 摄)

      鸡年伊始,央行“变相加息”重击楼市,房贷利率可能上调的消息刺痛着购房者的心,却也带来了泡沫挤出、房价下降的希望。在加息周期开启、严厉调控延续的预期下,1月全国土地市场大幅降温,出让收入超百亿元的城市仅5个,楼市长周期拐点真的来了吗?

     

      “变相加息”

     

      23日,春节假期刚过,常备借贷便利(SLF)、逆回购利率上调对开发商来说无异于当头一棒。之前,央行已于124日提高了中期借贷便利(MLF)利率。至此,央行最为常用的几种货币政策工具利率均已上调,逆回购操作更是在此后连续暂停,流动性收紧令楼市风声鹤唳。

      虽然央行研究局局长徐忠澄清此次中标利率上行是市场化招投标的结果,是在资金供求影响下随行就市的表现,并非加息,但业内人士普遍认为这一连串动作是货币政策全面逆转的信号,意味着2014年以来的货币宽松结束了,中性偏紧的加息周期已在路上。

      事实上,去年底的中央经济工作会议早已明确,抑制地产泡沫、防范金融风险和推进改革将是2017年重要任务,要严格限制信贷流向投资投机性购房。从监管层面来看,支撑房价暴涨的信贷放水已在去年下半年明显受到严控。央行此番上调逆回购利率,是在短期经济稳定、通胀回升背景下,对金融同业大幅扩张和天量信贷做出的去杠杆举措,与每逢年初银行信贷投放过快等因素也不无关系。

      近日多家机构初步估算,20171月新增人民币贷款或刷新去年1月创下的2.5万亿元纪录高位,甚至达到2.8万亿元。部分银行已接到了央行信贷额度的调控通知,要求不同程度地收缩信贷投放规模。

     

      重击信贷

     

      对于开发商来说,流动性收紧后融资成本加大;对于购房者来说,则是按揭贷款利率抬升后的月供增加。虽然央行暂时没有进行直接的加息动作,但货币政策收紧信号无疑将向金融机构传导,最终影响终端实际贷款利率。

      开发商、购房者对贷款的高度依赖,从央行发布的数据可见一斑。2016年,以房贷为主要构成的住户部门中长期贷款全年新增5.68万亿元,占全年人民币新增贷款的44.9%2016111月,全国房地产开发建设本年到位资金来源中,企业自有资金比例仅为14.5%,为2001年以来新低。

      “融360”最新发布的报告显示,1月全国首套房贷款平均利率为4.46%,已呈上升趋势。海通证券首席经济学家姜超认为,按照目前4.1%的国开债利率,从历史数据比较看,合理的房贷利率应在5.5%左右。央行确认货币市场加息的结果,意味着房贷利率存在大幅上调风险。

      从楼市风向标北京的情况来看,继去年11月底部分银行开始执行“认房又认贷”政策后,上周四又爆出房贷利率不得低于基准利率9折、自28日(含)起网签生效的二套房贷款期限最长不超过25年等新要求。

      同策咨询研究部总监张宏伟认为,房贷利率提高将会是未来一年甚至更长时间的趋势。

     

      难言拐点

     

      炒房的人少了,房贷利率涨了,一二线热点城市的房价会否再给囊中羞涩的购房者一个上车机会呢?不少人似乎从鸡年春节假期各地楼市的冷清中看到了希望。公开数据显示,今年1月各地楼市纷纷成为“落汤鸡”:北京新建纯商品住宅仅签约2477套,二手住宅签约12860套,环比分别下滑了23.8%28.9%;深圳一手住宅共成交1652套,环比下降23.6%;厦门一手住宅成交413套,环比暴跌45.23%;合肥九区一手住宅成交1384套,环比下降近五成,同比下降超80%……

      伴随成交量萎缩,部分热点城市房价确实有所松动。1月深圳一手住宅成交均价54931/平方米,环比下降0.03%;广州成交均价16970/平方米,环比微跌0.61%。然而,楼市成交进入冰河期,并不意味着“量缩价稳”向“量稳价降”转变。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,春节是楼市传统淡季。经过暴涨之后需求已有所透支,加上部分房企去年业绩完成得不错,导致近期推盘意愿不强,成交量下降是正常现象。

      纵观历史数据,房价一旦涨上去再大幅下跌几无可能。有业内人士表示,在中心城市严控人口规模及新增建设用地的背景下,稀缺性造成的高房价将引导或者说是逼迫人口向周边区域有序转移,使得资源配置更加合理,城市群概念将成为主打,会在局部形成新的上涨预期。

      上海易居房地产研究院报告称,201770个大中城市房价将呈现分化走势,预计上半年震荡式缓慢降温过程中,房价增幅会持续收窄。而到了下半年,房价指数环比增幅将呈负增长态势。预计20177月前后,70个大中城市房价环比增幅由正转负,也即出现短周期性质的下跌拐点。

    (新金融)


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