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    【专家一周谈】房地产税应按照专业的要求稳步推进

    2017-12-4 13:00| 发布者: sefh_lihao| 查看数: 2601| 评论数: 0|期数: 638|原作者: 杨志勇

    摘要: 近日,中共中央办公厅、国务院办公厅印发的《关于创新政府配置资源方式的指导意见》指出:“在维护全国统一大市场的前提下,支持各地区在新型城镇化、国资国企改革、区域性金融市场和金融机构、房地产税、养老和医疗 ...

    图为福州城区。王旺旺

      近日,中共中央办公厅、国务院办公厅印发的《关于创新政府配置资源方式的指导意见》指出:“在维护全国统一大市场的前提下,支持各地区在新型城镇化、国资国企改革、区域性金融市场和金融机构、房地产税、养老和医疗保障等方面探索创新。”房地产税问题因此再次引起社会热议。

      与此相关的事件是,2017114日,重庆房产税征收范围进一步扩大。新的规定是:在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人(“三无”人员)新购的首套及以上的普通住房需要缴纳税率为0.5%的房产税。而在这之前的规定是,对“三无”人员新购的第二套及以上的普通住房才需要缴纳房产税。从“二”到“一”的变化,意味着2011128日开始的重庆个人住房房产税改革试点又迈出了关键的一步。那么,房地产税真得就要来了吗?

      十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》要求:“加快房地产税立法并适时推进改革”。这样的要求适应房地产税推行复杂的局面,是合理的。标准意义上的房地产税应该是对所有住房以评估价为基础进行课税。也就是说,无论什么性质的住房,都没有例外。正是因为这样,房地产税的开征是相当困难的。“加快房地产税立法”,可以让房地产税开征中的争议尽量通过立法中的讨论予以化解。顺利开征房地产税至少需要解决两个问题:第一是房地产税是为什么而征。第二是纳税人是否有支付能力。房地产税的开征牵一发而动全身,其他可能产生的影响也不能不注意。

     

    房地产税的开征理由

     

      常见的开征房地产税的理由主要有两个:一是调节房价;二是完善地方税体系,为地方公共服务融资。在卖方市场下,房地产税调节不了房价,让房地产价格因为房地产税的开征就应声而落是很困难的。上海和重庆两地个人住房房产税试点的这几年,可以看作是例证。有人认为这是征税力度不够所致,这种认识夸大了税收的作用。在社会主义市场经济体制下,税收不是万能的,房地产税的开征同样要与市场经济的内在要求一致。开征房地产税的市场经济国家,税率一般情况下不会超过3%。即使按照3%来计算,如果一年房价上涨幅度超过10%,那么持有房地产的成本都可以为房价涨幅所覆盖,靠房地产税调节房价是无从谈起的。只有在特殊情况下,即,房地产市场岌岌可危时,不要说3%,就是0.1%的税率,也可能成为压倒房地产市场的最后一根稻草。在这里,心理作用胜过了一切分析。无论是什么样的国家,都不会将房地产市场的崩溃作为政策目标的选择项。因此,将调节房价作为房地产税开征的目标是不合适的。因为房地产价格上涨较快,就需要加快房地产税的出台步伐,可能酿成决策者不想要的结果。再说,如果嫌一件商品价格高,消费者就找来税务局对卖方征收暴利税,那么消费者有可能再以原来的价格得到那件商品吗?过去的二手房交易税收的多次调整,已提供了多个例证。有税的房地产价格不会比无税的更低。

      完善地方税体系,为地方公共服务融资,是房地产税开征能够成立的理由。需要注意的是,地方政府提供公共服务,其他税收收入、上级乃至中央政府的转移支付,都是资金来源,不一定非得靠专门的收入。有人总是喜欢以国际惯例来说事,但这不能忽略中国土地公有制这一国情。城镇土地国家所有,农村土地集体所有,农村土地要流转,先得转变性质为国有。这些年来,土地出让金收入为地方公共服务提供了较为充分的财源。有了土地出让金,即使要开征房地产税,那么税率也应该远远低于土地私有制的国家。房地产税作为现代税收制度建设的重要内容之一,要按照专业的要求稳步推进,切忌因为房地产市场的一些波动,就贸然推进而乱了阵脚。

     

    纳税人是否有支付能力

     

      无论房地产税开征多么有必要,能不能落地与纳税人的支付能力有着密切的关系。房价和收入比不合理,影响的不仅仅是购房能力。不合理的房价和收入比,也会直接影响房地产税的顺利开征。

      关于房价和收入比的倍数多少是合理,一直存在争议。暂且撇开那些争议,只用现实中的例子来加以分析。北京市西北四环附近的住房,十多年前1平方米的价格大约是五、六千元。购房者如果有首付的支付能力,且月收入大约在五、六千元的水平上,那么这样的家庭大概能买得起相应面积的住房。而今,同样的住房,已存在了十多年,价格却扶摇直上,达到10万元/平方米左右。如果是100平方米的住房,那么他要重新购置这样的住房,就要支付大约1000万元。如果要按照评估价为基础征收房地产税,那么他能付得起吗?

      不排除有人在这十多年间收入水平急剧上升,但是对于多数人来说,即使收入水平提高了,也远远跟不上住房价格上涨的速度。假定上述住房评估价为1000万元,按照0.5的系数折算之后为500万元,再乘以税率(假设为1%),那么他一年就要支付5万元的房地产税!如果税率进一步下调为0.5%,他也要支付2.5万元的房地产税!可能有人会说,相对于房价,这只是九牛一毛,但是,不要忘了,他每年所支付的物业费可能只有两、三千元。现实中,物业费的征收都经常遇到问题,那么,负担更重的房地产税呢?如果个人负担不起房地产税,那么欠税是必然的选择。如果这样的群体足够大,那么房地产税开征的意义何在?现实中,可能支付不起房地产税的群体还不止这些早期购买商品房的人。

      享受福利分房的个人和家庭也有相当部分可能支付不起房地产税。这些人以很低的价格拿到了地段较好的福利房。他们可能以不到十万元的价格得到了现在10万元/平方米以上的一套住房。假定一切仍依前例,那么这些得到福利房的业主有能力支付吗?他们或者可能退休,或者在机关事业单位工作,总之,他们的收入水平肯定远远跟不上房价的上涨速度。那么,即使他们想缴纳房地产税,那么他们又如何缴纳得起呢?未来如果确实出现这种结果,那么这只会影响政府的公信力,并影响国家治理的现代化。

      有一种说法是,如果现在他们缴不起房地产税,那么先记账,等到业主去世后再清算。这种建议不能说没有道理,但在房地产税开征之初就这样,那么这样的税能在多大程度上受欢迎?这时,房地产税的开征就演变成一个税收伦理学问题了。

      房地产税如果要开征,那么上述群体的问题肯定要考虑。区分存量房和增量房是常见的办法。但是,已拥有住房的业主本来为住房所付出的资金就少,而增量房在房价高企的今天,业主需要付出更多的资金,那么让存量房业主不缴税或在一定时期不缴税,而让增量房业主缴税只会产生新的不公平。更重要的是,房地产税本来就是为地方公共服务融资,在所有的业主都享受到公共服务便利的同时,却要让一部分业主不缴税,这也只会让房地产税开征的理由更不充分。第一套房免税的思路也有类似缺陷。特别是合理的房地产税应该是较小的区域按照统一的标准征收的。如果所有人都有机会免第一套住房的房地产税,那么房地产价格高的地区,可能反而收不到充分的房地产税。

    (作者系中国社会科学院财经战略研究院研究员)

     


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