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    中小房企为何扎堆赴港上市

    2018-10-31 20:38| 发布者: sefh_lihao| 查看数: 1680| 评论数: 0|期数: 722

    摘要: 国内房地产市场融资环境日益收紧,加之A股上市之路难通,高度依赖资金支持的中小房地产企业,纷纷把目光投向香港。 扎堆“赴港” 9月18日,德信中国向香港联交所主板递交上市申请,这是继银城国际之后,9月以来第2 ...

    国内房地产市场融资环境日益收紧,加之A股上市之路难通,高度依赖资金支持的中小房地产企业,纷纷把目光投向香港。

     

    扎堆“赴港”

     

    918,德信中国向香港联交所主板递交上市申请,这是继银城国际之后,9月以来第2家向港交所递交IPO上市申请的内地房企。

    据统计,今年以来已有8家房企开启赴港上市计划。其中,正荣地产、弘阳地产、美的置业以及大发地产已成功在港交所上市;万城控股、恒达集团、银城国际、德信中国已递交上市申请。

    从招股书披露的情况看,这些急于上市的房企都偏向中小规模。以德信中国为例,数据显示,2015年至2017年,德信中国分别实现销售额75亿元、150亿元及270亿元;年营业收入分别为56.95亿元、69.8亿元、65.54亿元。2018年上半年,德信中国营业收入仅为24.71亿元,土地总储备为636.26万平方米。

    相比于动辄几千亿元销售额、上亿平方米土地储备的龙头房企,德信中国“相形见绌”。但是,对比于今年其他拟赴港上市的房企,德信中国已经算是“大个头”。

    830,恒达集团在港交所提交招股书。数据显示,20152017年,恒达集团营收分别为10.38亿元、9.31亿元、15.5亿元;归属股东净利润分别为6701万元、7411万元、1.48亿元。

    值得注意的是,这8家计划或者已经在港上市的房企,大部分来自江浙地区,业务也主要局限于长三角区域。由于深耕地方市场,这8家房企销售总额排名并不高。

     

    中小房企的压力

     

    规模虽小,这些房企负债率却不低。以德信中国为例,招股书显示,20152017年,德信中国总流动负债分别为137.2亿元、159.4亿元、271.9亿元,截至2018年上半年,其总流动负债已增至338.1亿元。从资产负债率来看,20152017年,德信中国资产负债率分别为278.7%435.2%275.7%。进入2018年,德信中国上半年净资产负债率为192.6%,远高于房地产行业整体负债率水平。

    招股书披露信息显示,20152017年,恒达集团的资产负债率分别为677%762.7%406.6%。数据显示,截至20152017年末以及2018年上半年,银城国际资产负债率分别达65%80%87%90%,资本负债比率同期为141.1%238.7%284.9%453.2%,呈现逐年递增趋势。

    负债水平如此之高,中小房企依然高杠杆、快扩张,是由于环境所迫。渤海证券近期发布的研报显示,前100名房企的市场占有率从2014年末的不到40%上涨至2018年中的近70%。该机构认为,随着行业集中度的进一步提升,中小房企将面临更大的压力。

    易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,市场竞争的逻辑在于规模即市场,单纯靠项目销售回款,难以快速做大规模。IPO其实是房企融资做大规模的较好机会。另一方面,在国内楼市调控持续严峻的背景下,中小房企陷入了资金困境,促使其积极谋求新的融资平台。

    由于A股市场对涉“房”企业态度“冷淡”。于是,中小房企把上市目光纷纷投向了港股。天风证券的研究报告指出,香港市场简易的审批制度、披露为本的审批方向,使得企业上市流程更加高效,否决率也因其过程的高透明度而相对较低。根据港交所数据,2018年上半年度(截至629)195家提请香港上市的企业中,188家审批通过,7家被拒,通过率达到了96.4%。同时,在港上市付出的上市成本更低,且H股“全流通”下内资股股东无需通过VIE架构(又称协议控制)便可直接在香港市场减持,未来将会吸引更多的内陆公司通过H股的模式赴港上市。

    但是,即使能够顺利上市,小企业在资本市场同样也面临发展难题。国际地产资管公司协纵策略管理集团联合创始人黄立冲认为,现阶段对房企赴港IPO发行较为不利。目前港股IPO的基本现状是,房企很难在市场上不加任何附带条件地发售股份。

    即便如此,黄立冲还是认为,今明两年房地产公司要经历生死时速。在现阶段不赶快储好粮过冬,当风暴来临时,房企可能将要面临的就不是成长问题,而是生存的问题。所以无论如何,房地产公司在此时选择上市不是好不好的问题,而是必须做的选择。

    (综合)


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